Titelaufnahme

Titel
Nachhaltige Ausbauqualitäten bei Wohnungssanierungen in Rücksicht auf die Mikro- und Makrolage in Wien
Weitere Titel
Sustainable development qualities in apartment renovations in consideration of the micro- und macro-situation in Vienna
VerfasserBehling, David
GutachterGräber, Manfred
Erschienen2012
Datum der AbgabeNovember 2012
SpracheDeutsch
DokumenttypBachelorarbeit
Schlagwörter (DE)Altbausanierung / Generalsanierung / Immobilien / Investition / Makrolage / Mikrolage / Nachhaltigkeit / Sanierung / Sanierungsleitfaden / Vorsorgewohnung / Wien / Wohnungssanierung
Schlagwörter (EN)Investment / Investment apartments / Macrolocation / Microlocation / Real estate / Redevelopment of apartments / Refurbishment of old buildings / Renovation-guide / Sustainability / Vienna
Zugriffsbeschränkung
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Klassifikation
Zusammenfassung (Deutsch)

Ziel dieser Arbeit ist eine Zusammenstellung, welche Kriterien im Rahmen der Nachhaltigkeit von Wohnungseigentum zu beachten sind. Zielgruppe sind demnach einerseits Personen, die den Neukauf einer Wohnung zwecks Vermietung oder Verkauf erwägen; andererseits Personen mit bestehendem Eigentum, die eine Gewinnmaximierung bezüglich sofortiger oder zukünftiger Neuvermietung anstreben (Vorsorgewohnung bzw. Altersvorsorge/Rente sowie Spekulation).

Im Wiener Raum sind es gerade Altbauwohnungen, die sukzessive wieder auf den Markt gelangen und durch kleinräumige Umbauten eine wesentliche Wertsteigerung erfahren können. Dadurch lassen sich unbedarfte Laien gelegentlich zu Käufen hinreißen, ohne über fundiertes Wissen zu verfügen, inwiefern Investitionen rentabel sind. Aber auch kleinere Bauträger sowie Hausverwaltungen verfügen oftmals nicht über jegliche Kompetenzen, die im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen notwendig sind. Im Folgenden wird ein Leitfaden geboten, der Interessenten helfen soll, nachzuvollziehen, welche Sanierungsmodelle sich für welche Wiener Lagen und für welche Bedürfnisse eignen. Dabei wird speziell auf die 3 wichtigen Säulen der Immobilienwirtschaft eingegangen:

* Rechtsgrundlagen: Die beiden wesentlichen Rechtsordnungen im Zusammenhang von Wohnungssanierungen sind die Wiener Bauordnung als Landesgesetz sowie das Mietrechtsgesetz als Bundesgesetz. Weitere, für Spezialfälle relevante Gesetze werden lediglich erwähnt.

* Wirtschaftliche Grundlagen: Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft bzw. einer Wohnung entsprechend der rechtlichen Vorgaben inkl. eines praktischen Beispiels. Als Verbindung zur rechtlichen Grundlage beschäftigt sich ein Kapitel mit der Ermittlung der möglichen Mietzinshöhe als wichtigen Bestandteil der Verkehrswertermittlung.

* Bautechnische Grundlagen: Was gilt es zu beachten, wenn der Altbestands-Grundriss adaptiert werden soll, wie hat die Elektro- sowie Gas-, Wasser-, Heizungs- und Klimainstallation zu erfolgen, wie haben die Oberflächen auszusehen bzw. welche Materialqualitäten sind zu verwenden? Was muss saniert werden, wo darf hingegen gespart werden? Welche Sanierungsqualität ist letztendlich sinnvoll oder zahlt sich die Immobilieninvestition nach der Renovierung überhaupt aus bzw. von der anderen Seite beleuchtet: Reicht mein Sanierungsbudget für mein Vorhaben aus?

Zusammenfassung (Englisch)

The aim of this paper is to conclude which points have to be considered concerning economic sustainability of condominium. Therefore, the target audience is someone who is thinking about purchasing an apartment for renting or reselling on the one hand; and on the other hand someone with properties who tend to maximize profit by renting it immediately or in future (investment apartment or pension (plan) as well as speculation).

Concerning Vienna and its surroundings, especially apartments of old buildings are coming back to the market and might get an increase in value after some modifications. Due to this, inexperienced laymen sometimes buy flats without knowing to which extend capital investments are profitable. Moreover, small-sized property developers and property managements seldom have competence relating real estate-investments. This guide should help prospective customers to comprehend which kind of reconstruction-model is suitable for which Viennese region and for what intention. For this purpose, the three pillars of real estate industry are examined in detail:

* Legal basics: The two main laws regarding reconstructions of flats are the Viennese Building Regulations (Provincial Act) and the Tenancy Law (Federal Law). Additional laws for special cases are only mentioned.

* Economic basics: Determination of the market value of property or an apartment according to the laws, including a practical example. One chapter deals with the calculation of the appropriate rent which causes the market value of an object and links it also to the legal basics.

* Constructional basics: What has to be observed if one wishes to adapt the existing floor plan? Which effects have this on the installation of electricity, gas, water, heating and air condition systems? What means that for the surfaces and which material qualities have to be used? What must be renovated and where could it be possible to save money? Which standard of renovation is useful concerning the profitability of the real estate investment? Or from another point of view: Is my budget high enough for my plan?