Bibliographic Metadata

Title
Gewerblicher Grundstückshandel vs private Grundstücksveräußerung
Additional Titles
Commercial real estate trading vs private real estate sales
AuthorVolmann, Helmut Sebastian
Thesis advisorKerstinger, Eva-Maria
Published2018
Date of SubmissionJune 2018
LanguageGerman
Document typeBachelor Thesis
Keywords (DE)gewerblicher Grundstückshandel / privaten Grundstücksveräußerungen / Steuervermeidung / Immobilienertragsteuer / besonderen Steuersatzes / Grundstücke / Grund und Boden / Selbstberechnung / 1. Stabilitätsgesetz / Schedulenbesteuerung / Erklärungsverpflichtung / Drei in Fünf“-Regelung / Vermögensverwaltung / Veräußerungserlös / Anschaffungskosten / Herstellungskosten / Hauptwohnsitzbefreiung / Umlaufvermögen / Unternehmensgesetzbuch / Einkommensteuer
Keywords (EN)commercial real estate trading / private real estate sales / tax avoidance / Three in Five”-regulations / real estate income tax / current assets / Property / Land / selfcalculation / asset management / tax authority / commercially motivated property trade / scheduling taxation / indication / Tax Guidelines
Restriction-Information
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Classification
Abstract (German)

In dieser Bachelorarbeit wird der Graubereich zwischen Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel und Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen beleuchtet. Die gesetzlich nicht definierte Abgrenzung kann bei Grundstücksveräußerungen, im Zuge einer Außenprüfung, schnell zu Überraschungen führen. Diese Lücke kann für Gestaltungsmöglichkeiten zur Steuervermeidung verwendet werden.

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl I 2012/22, wurde die Immobilienbesteuerung in den §§ 30 ff EStG grundlegend neu gestaltet. Im Zuge dieser Neuregelung wurde im

§ 30a EStG ein besonderer Steuersatz auf Einkünfte von privaten Grundstücksveräußerungen eingeführt. Diese Einkünfte finden seitdem keine Berücksichtigung im Gesamtbetrag der Einkünfte iSd § 2 Abs 2 EStG. Gleiches gilt auch für betriebliche Grundstücke. Diese sogenannte Schedulenbesteuerung bietet Platz für Gestaltungsmöglichkeiten und Flucht aus dem Gewerbe. Die Nichtanwendbarkeit des besonderen Steuersatzes bezieht sich auf Grundstücke, welche dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (§ 30 Abs 3 Z 1 EStG) oder wenn ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder dem Handel von Grundstücken liegt

(§ 30a Abs 3 Z 2 EStG).

Eine weitere Hürde ist die neue Erhebungsform der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen. Sie orientiert sich an der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer. Wird die Grunderwerbsteuer vom Parteienvertreter selbst berechnet so hat dieser auch die Immobilienertragsteuer selbst zu berechnen und abzuführen. Bei dieser Methode gilt die Immobilienertragsteuer im privaten Bereich als endbesteuert und somit entfällt auch die Erklärungsverpflichtung. Diese Systematik macht eine Überprüfung, der Selbstberechnung durch die Abgabenbehörde, schwierig.

Die Beurteilungskriterien, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sind in ihrer Auslegung sehr elastisch. In der Realität wird diese Beurteilung erst bei einer Betriebsprüfung zum Thema. Zu dem Zeitpunkt wird an Hand von Indizien für oder gegen einen gewerblich motivierten Grundstückshandel entschieden.

Die Kernfrage lautet:

Wie ist es ohne gesetzliche Grundlage möglich das Vorliegen einer gewerblichen Tätigkeit nachzuweisen?

Dazu werden in den Einkommensteuerrichtlinien 2000 einige Indizien genannt, welche für oder gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen. Die deutsche Finanzverwaltung ist in dieser Frage schon einen Schritt weitergegangen und hat mit der „Drei in Fünf“-Regelung eine gesetzlich verankerte Abgrenzung geschaffen. Hier wird zumindest bei der mengenmäßigen Veräußerung ein klarer Schnitt zwischen Gewerblichkeit und Vermögensverwaltung gemacht.

Es werden die Schnittpunkte sowie das Pro und Contra erörtert und an Hand von Beispielen wird die komplexe Thematik beleuchtet.

Abstract (English)

The thesis examines the grey area between income from commercial real estate trading and income from private real estate sales. The legally not defined demarcation can quickly lead to surprises when selling real estate, in the course of an external audit. This gap can be used for tax avoidance opportunities.

With the 1st Stability Act 2012, BGBl I 2012/22, real estate taxation was fundamentally redesigned in §§ 30 ff EStG. In the course of this new regulation, § 30a EStG introduced a special tax rate on income for private real estate sales. Since then, this income has not been taken into account in the total amount of income within the meaning of

§ 2 (2) EStG. The same applies to property in the business area. This so-called scheduling taxation offers space for tax structuring to escape from being considered as trade. The non-applicability of the special tax rate relates to real estate which is attributable to current assets (§ 30 Abs 3 Z 1 EStG) or if a focus of the operational activity is the leasing or trading of real estate (§ 30a Abs 3 Z 2 EStG).

Another hurdle is the new form of collection of income from private real estate sales. It is based on the self-calculation of the real estate transfer tax. If the real estate transfer tax is calculated by the party representative himself, the latter must also calculate and pay the real estate income tax. In this method, the real estate income tax in the private sector is considered end-taxed and thus eliminates the obligation of declaration. This system makes a check of the self-calculation by the tax authority difficult.

The criteria for assessing the existence of a commercial real estate business are very elastic in their interpretation. In reality, this assessment only becomes an issue during a tax audit. At the time, a decision is made on the basis of evidence for or against a commercially motivated property trade.

The key question is:

How is it possible to prove the existence of a commercial activity without an explicit legal basis?

In addition, the 2000 Income Tax Guidelines highlight a few indications that speak for or against a commercial land sale. The German tax administration has already gone a step further in this question and has created a legally anchored demarcation with the “Three in Five”-regulations. Here, at least in the case of quantitative sales, a clear cut is made between commercial and asset management.

The points of intersection as well as the pros and cons are discussed supported by examples.