Titelaufnahme

Titel
Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten bei Anwendung der Grundstückswertverordnung / vorgelegt von: Thomas Tschirk
Weitere Titel
Determination of real estate and building values using the land value ordinance (Grundstückswertverordnung)
AutorInnenTschirk, Thomas
GutachterAltmann, Rainer
Erschienen2018
Umfangix, 103 Seiten
HochschulschriftWien, FH Campus Wien, Masterarb., 2018
Datum der AbgabeJuni 2018
SpracheDeutsch
DokumenttypMasterarbeit
Schlagwörter (DE)Bewertungsgesetz / Gebäudewert / Grunderwerbsteuergesetz / Grundstückswertverordnung / Grundwert / Gutachten / Immobilienbewertung / Sachverständiger / Verkehrswert
Schlagwörter (EN)Valuation Law / Value of a building / Real Estate Transfer Tax Act / Real Estate Transfer Tax / Land value ordinance / Land value / Expertise / Real Estate valuation / Expert / Current market value
Schlagwörter (GND)Grundstückswert / Unbewegliche Sache
URNurn:nbn:at:at-fhcw:1-5540 Persistent Identifier (URN)
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Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten bei Anwendung der Grundstückswertverordnung [4.21 mb]
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Zusammenfassung (Deutsch)

Diese Masterarbeit beschäftigt sich mit den gesetzlichen Vorschriften und Normen, welche für die Bewertung von Immobilien nach der Grundstückswertverordnung, wie auch nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz gegeben sind. Die Intentionen, welche diese Vorschriften verfolgen, werden erörtert und vor allem die Unterschiede der einzelnen Bewertungsmethoden herausgefiltert. Während die Grundstückswertverordnung darauf abzielt, eine Immobilie mit den möglichen Methoden - Pauschalwertmethode, Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder Festlegung eines geringeren gemeinen Wertes durch ein Sachverständigengutachten - zu bewerten, um eine Grundlage für die Berechnung und Festlegung der Grunderwerbsteuer zu schaffen, verfolgen die im Liegenschaftsbewertungsgesetz angeführten Methoden das Ziel, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Diese Methoden sind Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren, aber auch die nicht so häufig zur Anwendung gelangenden Residualwertverfahren und Discounted-Cash-Flow-Methode. Diese werden erläutert, verglichen, sowie Stärken und Schwächen der einzelnen Methoden beschrieben.

In der Masterarbeit werden die Unterschiede der einzelnen Bewertungsmethoden ausgearbeitet und schlüssig dargestellt, welche Bewertungsmethode geeignet ist, um eine exakte Verkehrswertermittlung, vor allem im Hinblick auf eine Teilung von Grundstücks- und Gebäudewert zu ermöglichen. Dies ist deshalb wichtig, weil der Grundstückswert unverändert bleibt, der Gebäudewert jedoch Abschreibungsfaktoren unterliegt.

Anhand eines praktischen Beispiels, welches sich im Anhang dieser Masterarbeit befindet, wird nachvollzogen, wie sich die Bewertungsmethoden, vor allem diejenigen, welche in der Grundstückswertverordnung normiert sind, auf die Ermittlung des Immobilienwertes und somit auch auf eine zu erwartende Steuerlast auswirken können, es werden also auch die steuerrechtlichen Grundlagen dargelegt. Darüber hinaus wurde erarbeitet, welche Mindestbestandteile und welche Gliederung ein Sachverständigengutachten haben sollte. Auch dessen praktische Anwendung wurde, durch ergänzende Rückfragen bei denjenigen Vertretern, welche auf Basis von Sachverständigengutachten ihre Arbeit umsetzen, analysiert, also Vertreter der Finanzbehörden, Steuerberater und auch Anwälte, die sodann auch mit der Ermittlung der Grunderwerbsteuer befasst sind.

In der Schlussfolgerung werden alle Fakten zusammengefasst und eine Feststellung getroffen, ob alle Methoden, die im Liegenschaftsbewertungsgesetz, wie auch den ÖNORM B 1802, ÖNORM B 1802 2 und ÖNORM B 1802 3 genannt sind, wirklich dafür verwendet werden können, die beschriebene notwendige Teilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewerten zu ermitteln und auch, wie diese Ermittlung im Detail zu erfolgen hat.

Zusammenfassung (Englisch)

This thesis describes the legal base and standards for expertise of real estate valuation and property valuation law. The intentions of the different regulations are described and the differences between the laws are filtered out. The real estate valuation aims to set the value of a land by three different methods, i.e. the flat-rate method, determination with the help of real estate prices and determination with the expertise of real estate valuation, to find a basis of calculation for real estate taxes. By contrast, practices named in the property valuation law intend to find out the market value of a property. These are the earnings value method, the asset value method and comparative value method, but also residual value and discounted cash flow method, which are barely used. They are explained, compared and differences, strengths and weaknesses are depicted.

The differences between all these valuation methods are worked out and it is shown which method is suitable to determine the value of a land best, particularly with regard to allowing a split of the value of property and building. This is very important, as land value remains unchanged, while the value of a building is subjected to amortization.

A practical example in the appendix of this thesis shows how the different practices especially the different methods mentioned in the real estate valuation have an impact on determination of the property value and on expected tax burden. Furthermore, the minimum components and structure of a real estate valuation are outlined. Its practical use is analyzed on the basis of information provided by people working with such an expertise of real estate valuation, e.g. a revenue man, a tax consultant or a lawyer.

In the conclusion of the thesis all facts are summarized, accompanied by a determination of the most appropriate method according to property valuation law and ÖNORM B 1802, ÖNORM B 1802 2 and ÖNORM B 1802 3 for allowing a split of the value of property and building, and how this determination should be administered.

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